Sozialer Wohnbau – quo vadis?

Sozialer Wohnbau – quo vadis?

„Wars, conflict--it’s all business. One murder makes a villain; millions, a hero. Numbers sanctify!“ merkt Monsieur Verdoux im gleichnamigen Film von Charlie Chaplin an -  eine Einschätzung, die neuerdings auch für den Immobilien- und Finanzmarkt zutrifft.  Privatisieren und Liberalisieren – zwei Schlagwörter, die in den letzten Jahrzehnten die Weltwirtschaft beherrschten, haben gezeigt, was es bedeutet, wenn sie bis in letzte Konsequenz „gelebt“ werden. Sie haben nun zu einem Scherbenhaufen geführt, den wir alle anscheinend aufkehren sollen, frei nach dem Motto privatisiert die Gewinne, sozialisiert die Verluste.

Privat ist besser als der Staat war das Motto und deswegen ging es ans Eingemachte. Auch die Wohnungswirtschaft blieb von den neoliberalen Ideen nicht verschont. All das, was in jahrzehntelanger kleinteiliger Aufbauarbeit errichtet worden war, finanziert bzw. unterstützt aus Steuergeldern und damit im Sinne des Gemeinwohl geschaffen, war plötzlich nicht mehr gut genug für diese neue Zeit. Die Privatisierung des sozialen Wohnbaus, die Abschaffung der Gemeinnützigkeit, die Bevorzugung der Eigentumsbildung, private Vorsorge uvm - Ziele, die in Österreich  zwar schaumgebremst, aber doch auch umgesetzt wurden, haben in vielen anderen europäischen Staaten  dazu geführt, dass Wohnungspolitik Privatsache und Volksvermögen verschleudert wurde. Private Pensionsfonds suchten nach Anlagemöglichkeiten, shareholder value und die menschliche Gier führten dazu, dass der Götze Geld immer stärkere Bedeutung erhielt. Die Rendite nach oben treiben, koste was es wolle, die Privaten wirtschaften einfach besser, wurde der neue Glaubenssatz.

Ende der 90iger Jahre begannen amerikanische Immobilien- und Pensionsfonds nach lukrativen Anlagemöglichkeiten in unserm Nachbarland Deutschland Ausschau zu halten. Es war Hochkonjunktur für die Schlagworte Private Equity und Hedge Fonds.  In Deutschland wurde für eine neue Fondsform sogenannte REITs  (Real Estate Investments Trusts) massive Werbung und Lobbying betrieben. Banken und Versicherungen, Pensions- und Investmentsfonds versprachen sich gute Gewinne.

Real Estate Investment Trusts sind börsennotierte, immobilienorientierte Anlageformen, die in den USA entwickelt wurden und folgende (US -)Kennzeichen aufweisen:  Steuern fallen nur bei den Anlegern an, nicht bei den Trusts selbst, 90% der Gewinne sind auszuschütten, 75 % der Mittel sind in Immobilien zu investieren. In Deutschland war der soziale Wohnungsbestand als Anlageobjekt in den Blickpunkt gerückt ist.

Wie sich zeigte, wurden diese Trusts allerdings überwiegend durch die Aufnahme von Fremdkapital finanziert. Sozialwohnungen belastet mit hohen Kreditbürden, wie sollte hier eine Rendite zu erwirtschaften sein, müssten sich die seriösen Immobilienbewirtschafter gefragt haben?

Damit obig beschriebene Ziele erreicht werden können, war es notwendig, die Immobilie "geldwirtschaftlich" zu optimieren. Dazu wurden dann vom Trust folgende Schritte nach Ankauf eingeleitet, um Anleger, die sich an möglichst hohen Renditen orientieren, so anzulocken :

Sofern im Zuge eines Großeinkaufs unterschiedliche Gebäude- und Wohnwerte angekauft wurden, hat man die werthaltigen Teilbestände weiterverkauft. Dadurch wurden in kurzer Zeit (scheinbar) hohe Renditen erwirtschaftet.

Die Mieten wurden auf ihre maximale Höhe angehoben, damit gleichzeitig auf Zeit gesehen die Mieterstruktur verändert. Modernisierungen wurden vorrangig vor dem Hintergrund der baldigen Verwertung geplant und vorgenommen, wobei im Mittelpunkt optische Kriterien standen, gleichzeitig wurde damit erneut der Kostendruck auf die bestehenden Mieter erhöht, die diese Fassadenbeschönigungen mitzahlen sollten. Vielfach kam es auch zur Unterdrucksetzung von Mietern, die ihre Wohnung nicht kauften bzw. einer Modernisierung nicht zustimmen wollten, die Betriebskosten stiegen und vielfach wurden rechtliche Schikanen genutzt, um Bestandsfreiheit und besser Verwertungsmöglichkeit zu erreichen. Bei jenen Objekte hingegen, die nur geringe Verwertungschancen hatten, wurden notwendige Instandhaltungen unterlassen oder nur in Form von Flickwerk vorgenommen.

Da Private zudem keine stadtentwicklungspolitischen Ziele und auch kein Interesse kostengünstige Vereinbarungen mit Kommunen oder karitativen Organisationen haben, zerbröckelte auch hier eine aufgebaute soziale Schiene. Letztlich kam es oft zu einer Schwächung der regionalen Wirtschaftsstrukturen, da Auftragsvergaben an überregionale Vertragspartner des Mutterkonzerns des jeweiligen Immobilienfonds erfolgten.

Kurz: die ursprünglich für soziale Zwecke errichteten und aus Steuermitteln geförderten Wohnungen wurden ausdrücklich Spekulationsobjekten.

In zäher Kleinarbeit machten die deutsche Sozialdemokratie sowie der deutsche Mieterbund dagegen mobil, sodass die Einführung von REITs zumindest am Wohnungsmarkt keine bedeutende Wirkung zeigen konnte. Doch leider hielt es weder die Kommunen noch die Gewerkschaften davon ab, ihre eigenen dem sozialen Wohnbau gewidmeten Bestände zu privatisieren. Berühmtestes Beispiel wird wohl Dresden sein, das seinen gesamten Sozialwohnungsbestand privatisierte, um sein marodes Haushaltsbudget zu stabilisieren. Der Bestand von 48.000 Wohnungen ging für rund 1,7 Milliarden Euro an den US-Investor Fortress über.

Begonnen hatte jedoch die deutsche Bundesregierung im Jahr 2000. Damals wurden 100.000 Eisenbahnerwohnungen verkauft. Zur gleichen Zeit begann auch in Österreich der Druck auf den sozialen Wohnbau zu steigen. Gebietskörperschaften im ganzen Land wurden ermutigt, ihren Wohnungsbestand zu privatisieren. Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft war den gewerblichen Unternehmen am Immobiliensektor schon lange ein Dorn im Aug´. Wieviel mehr Geschäft könnte man machen, wenn es die nicht gäbe.

Mit allen Mitteln wurde herumgetrickst, um schließlich 2001 sämtliche Bundeswohnungen aus der Gemeinnützigkeit  zu „entlassen“. Es dauerte dann allerdings noch bis 2004, bis es die damalige Bundesregierung Schüssel schaffte , die bundeseigenen Wohnungen zu verkaufen. Mehrere Konsortien von Versicherungen, Banken und banknahen Immobilienfonds erhielt den Zuschlag von rund 62.000 Wohnungen (sowie 5,1 Mio. Quadratmeter unbebaute Grundstücke, 400 Gewerbeimmobilien, 23.000 Parkplätze) für die Summe von rund 970 Millionen Euro. An die 11 Millionen Euro hatte man damals allein für das Consulting um den Verkauf investiert. Der Rechnungshof stellte sodann 2007 fest, dass sich der Bund bei dem Geschäft quasi „über den Tisch hat ziehen“ lassen. Viel zu gering sei die Verkaufssumme im Vergleich zu den Vermögenswerten gewesen, die den Eigentümer wechselten.

Mit dem Verkauf stieg gleichzeitig der Druck auf den österreichischen Gesetzgeber, die bestehenden Wohngesetze doch abzuändern, um noch mehr privaten Profit abschöpfen zu können, war doch sogar als Zuckerl eine Nachbesserungsoption im Kaufvertrag vereinbart worden. Doch inzwischen begann Gegenwind aufzukommen und konnten diese Vorhaben nicht umgesetzt werden (noch  - muss man sagen, denn immer wieder versucht die Immobilienlobby, den Mieterschutz in seinen verschiedenen Ausprägungen in Österreich in Frage zu stellen und findet auch immer wieder offene Ohren dafür).

In Deutschland hingegen war mit dem Verkauf der Eigenbahnerwohnungen leider noch lange nicht Schluss. Fortress, übernahm um ca 3,5 Milliarden Euro die Wohnungsbaugesellschaft Gagfah mit 81.000 Wohnungen, die bis dahin im Eigentum der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) stand.  In der Folge kaufte ein Ableger der britischen Terra Firma, die Deutsche Annington, die Immobilientochter des Energieriesen E.ON, Viterra, und übernahm damit auf einen Schlag für  7 Milliarden Euro etwa 140.000 Wohnungen. In Berlin wurde die größte Wohnungsbaugesellschaft GSW mit 66.000 Wohnungen für 2,1 Milliarden Euro privatisiert.

Das traurige Ergebnis für den deutschen Mietwohnungsbestand: Die deutsche Annington kann sich mit 230.000 Mietwohnungen größter Vermieter Deutschlands nennen, gefolgt von Fortress, die mittlerweile 160.000 Wohnungen ihr Eigen nennt. Mehr als 900.000 Wohnungen wurden in verschiedenen Fondsgesellschaften „ausgelagert“. Allerdings befinden sich noch ca. drei Millionen Wohnungen in öffentlichem Besitz.

All diese Wohnungen wurden im Grunde auf Pump gekauft, riesige Schulden lasten auf den verkauften Beständen - eine Finanzierungsform wie sie gang und gäbe war, bis das Pyramidenspiel zusammenbrach und neben einer veritablen Finanzkrise nun auch die Weltwirtschaft an den Rand des Abgrunds führt.

Bedenkt man, wie leicht die Kommunen und Gebietskörperschaften mit dem Nulldefizit unter Druck gesetzt wurden, ihren eigenen Haushalt in Ordnung zu bringen, wie sie Volksvermögen im Grunde durch den einmaligen Abverkauf vernichtet haben, um fiktiven Finanzvorgaben der EU zu entsprechen, so kommt man nun eigentlich kaum aus dem ungläubigen Staunen heraus, mit welcher Chuzpe bankrotte Unternehmen und Banken von eben diesen Staatskassen aufgefangen werden wollen/sollen.  Weder Nulldefizit noch Verzerrung des Wettbewerbs spielen nun auf einmal eine Rolle. Plötzlich wird richtig, was bis vor kurzem noch als falsch gegolten hat. Verklungen ist das Credo von „Private lenkten die Wirtschaft besser“ ... richtiger müsste es heißen, „Private lenken die Wirtschaft gieriger.“

Nach dem Motto privatisiert die Gewinne hat man anscheinenden lang genug gehandelt – jetzt geht es darum die Verluste zu sozialisieren. Neuestes Unwort unserer Zeit wird wohl die „bad bank“ werden, die finanziert von den Steuerzahlern, die giftigen Früchte übernehmen soll - Derivate  und Wertpapiere, von denen keiner mehr weiß, ob und was sie eigentlich überhaupt noch wert sind.

Man kann Monsieur Verdoux wohl nur beipflichten –  erreicht man eine Größenordnung, die alle mitreißt, verhindert man, für seine Taten Verantwortung übernehmen zu müssen. Milliarden werden derzeit für jene bereitgestellt, die das Wirtschaftschaos provoziert haben. Helmut Elsner  ehemaliger BAWAG Chef scheint der einzige zu sein, der für sein Handeln auch die Folgen zu spüren bekommt.

Die Staaten, völlig vor den Kopf gestoßen vor den Abgründen, die sich da vor ihnen auftun, wissen sich nicht anders zu helfen, als großzügige Geldgeschenke auszuteilen. Denn leider muss man von Geschenken sprechen, die derzeit verteilt werden. Kaum an Bedingungen geknüpft oder mit Auflagen versehen, werden Milliardenbeträge zur Verfügung gestellt, wird krampfhaft versucht, das am Leben zu erhalten, was eigentlich Auslöser der gesamten Misere ist – das bisherige Kredit- und Bankensystem. Bedenkt man, dass in Österreich vor kurzem eine Steuerreform im Umfang von 4 Milliarde zu heftigen Diskussion über dessen Umsetzbarkeit geführt hat, fragt man sich, wo nun all das Geld auf einmal herkommt.

So hat als erstes die Autoindustrie die Zeichen der Zeit gesehen und macht mit Kurzarbeit Druck auf die Wirtschaftspolitik. Plötzlich ist es nicht mehr unfein, wenn der Staat sich in das laufende Wirtschaftsgeschehen einbringt und mit Millionenbeträgen den Markt verzerrt. Frankreich hat angekündigt 6 Milliarden an Unterstützung zur Verfügung zu stellen, um Jobabbau zu verhindern. Das EU-Wettbewerbsdogma scheint derzeit ausgehebelt zu sein.

Besonders problematisch an dieser Entwicklungen ist zudem, dass Pensionskassen und Versicherungen, die vorwiegend in die oben angesprochenen Fonds investiert und ihren Kunden Zusagen gemacht haben, diese nun aufgrund der Immobilien und Finanzkrise nicht einhalten können – die Gewinne brechen weg – das dritte Bein der Pensionsvorsorge bricht zusammen, bevor man auch nur ansatzweise darauf stehen konnte. Deutlich wird, wie fatal der Glaube ist, die Altersvorsorge sei keine Staatsaufgabe mehr, sondern solle den privaten überlassen werden. Doch nicht nur in der Altersvorsorge stellt sich die Frage, wie viel Markt ist eigentlich für das Wohl der Menschen noch verträglich. Auch in der Wohnungswirtschaft muss bezweifelt werden, dass die Marktkräfte jene Rahmenbedingungen schaffen können, die eine gesunde und wirtschaftlich prosperierende Gesellschaft braucht. Doch wie jede Krise birgt auch diese die Chance zu erkennen, wo der Markt dem Gemeinwohl schadet und daher in seine Schranken gewiesen werden muss.

Im Regierungsprogramm von SPÖ und ÖVP aus 2008 wird festgehalten: „Wohnen ist wie Arbeit oder Gesundheit ein Grundbedürfnis der Menschen. Wohnen muss leistbar und qualitativ hochwertig sein. Die Wohnbauförderung ist eines der wichtigen Instrumente, um die Wohnversorgung in Österreich sicherzustellen.“

Dass Wohnen ein Grundbedürfnis jedes Menschen ist, kann somit in Österreich als unstrittig bezeichnet werden – wie dieses Bedürfnis jedoch befriedigt werden soll, darüber gibt es unterschiedliche Vorstellungen und das ist letztlich gut so. So verschieden wie die Menschen sind auch ihre Wohnbedürfnisse und es wäre falsch alles über einen Kamm zu scheren.

Eigentum um das eigene Wohnbedürfnis zu befriedigen ist für manche ein Lebenstraum, der auch verwirklichbar sein soll und in Österreich auch umgesetzt wurde. So hat sich dieses Land in den letzten 50 Jahren von einem Land der Mieter in ein Land der Eigentümer gewandelt – die Wohnbauförderung hat das ihre dazu beigetragen. Gab es 1951 noch 1.347.907 (63,05%) Mietwohnungen  und 761.021 (35,59%) Eigenheime bzw. Eigentumswohnungen, waren es 2001 nur noch 1.335.606 (40%)  Mietwohnungen, die Eigentumswohnungen bzw. Eigenheime waren hingegen auf 1.625.887 (49%) angestiegen.

Bis 2005 stieg die Zahl der Eigentumswohnungen von 356.559 auf 549.700  an und erreichte die Zahl der Eigentümer damit rund 57%.  Besonders bei den Eigentumswohnungen wird deutlich, dass die eigene Wohnversorgung immer weniger im Vordergrund steht. So gaben nur 62% der Eigentümer an, die Wohnung als Hauptwohnsitz zu benützen. Rund 38% vermieteten ihre Wohnung oder verwendeten sie zu anderen Zwecken.

Doch damit diese Vielfalt erhalten bleibt, muss der Staat Wohnungspolitik als seine Aufgabe sehen und auch regulierend eingreifen. Gesellschaftlicher Wohlstand und sozialer Friede basieren letztlich auf einer vernünftigen Verteilungspolitik. Das Recht auf Eigentum muss immer mit der daran geknüpften sozialen Verantwortung verbunden werden. , ein Umstand der nur zu leicht nur eines von vielen Menschenrechten, es wird Zeit die damit verbundene Verantwortung sowie dessen Sozialpflichtigkeit aufzuzeigen.

Eigentum innezuhaben, um aus der Vermietung einen Gewinn davon zu tragen, braucht klare Rahmenbedingungen und Regeln. Dass die menschlichen Schattenseiten  - wie Gier und Selbstsucht – zu katastrophalen Entwicklungen führen, können wir jetzt täglich in der Tagespresse nachlesen.

Eine Ressource, die jeder braucht aber nur einige ihr eigen nennen, führt letztlich immer zu Verteilungsproblemen, Spekulation und Not. Genossenschaftliche und gemeinnützige Lösungen sind neben Preis- und Kündigungsschutz daher notwendige Konstrukte, die neben Wohnsicherheit auch städtebauliche sowie umweltrelevante Anforderungen im Sinne des Gemeinwohls integrieren können.

Sozialer Wohnbau und Mieterschutz als notwendige Regulative der Wohnwirtschaft bleiben ein wichtiger Bestandteil, um die Leistbarkeit des Wohnens zu gewährleisten.

In Österreich hat der soziale Wohnbau lange und starke Wurzeln und dennoch kann er in letzter Zeit seinem eigentlichen Auftrag immer weniger gerecht werden. Die Gebietskörperschaften haben sich schon seit längerem aus der aktiven Wohnbautätigkeit zurückgezogen und die gemeinnützige Wohnungswirtschaft hat ein wenig aus den Augen verloren, wo ihre Zielgruppe zu Hause ist. Hohe Bodenpreise – auch ein Nebenprodukt des Marktes und der Immobilienspekulation – sowie immer höhere Anforderungen an die Baukonstruktion schlagen sich in zu hohen Mieten und Finanzierungsbeiträgen wieder. Zu viele Wünsche, die mit der Wohnsicherheit in seiner ursprünglichen Form nichts mehr zu tun haben, soll der soziale Wohnbau bei gleichbleibenden Fördertöpfen erfüllen. Eingeklemmt zwischen Klimadebatte und Infrastrukturwünschen der örtlichen Bevölkerung sitzen die gemeinnützigen zwischen den Stühlen.

Es ist daher an der Zeit, zu