Mietrechtlicher Tusch

Mit einem kleinen mietrechtlichen Paukenschlag endet das Jahr 2014. Am 4.12. hat die SPÖ Bautensprecherin und Nationalratsabgeordnete Mag.a Ruth Becher einen Vorschlag für ein neues Mietrecht vorgestellt. Nachdem nun jahrelang hinter verschlossenen Türen verhandelt wurde, mal im Parlament, mal Im Justizministerium, und die besprochenen Lösungsansätze nie publik wurden, ist es schön, dass etwas mehr Transparenz in die Wohnrechtsdebatte einzieht. 

Zwar wissen sämtliche Beteiligten, dass unterschiedliche Ansichten in Sachen Mietrecht bislang zu keiner gemeinsamen Regierungsvorlage geführt haben. Worin aber die Unterschiede zwischen SPÖ und ÖVP bestehen, konnte man nur grob erahnen. Umso interessanter ist es, nun nicht nur eine Punktuation von Wunschvorstellungen zu lesen sondern einen fertigen Gesetzestext - also ganz konkret ausformulierte mietrechtliche Vorstellungen. Darüber hinaus sind auch erläuternde weiterführende Erklärungen ausgearbeitet worden, um die jeweilige Absicht hinter dem Gesetzesentwurf deutlicher darzulegen.

Natürlich sind in einer Art Reflex sämtliche Immobilienvertreter über den vorgeschlagenen Basismietzins gestolpert und haben das Kind mit dem Bade ausgeschüttet. In sehr polemischen Presseaussendungen wurde von Enteignung und dem Tode des Immobilienmarktes das Wort geredet – schade, denn: Wenn man den Text von Anfang bis zu Ende gelesen hat, dann wird man zu dem Schluß kommen, dass es ist ein guter Entwurf ist, wenn man das Ziel „leistbares Wohnen“ ernst nimmt. 

Der scharf kritisierte Basiszins (ohne Zu/Abschläge, Betriebskosten und Steuer) orientiert sich am Medianeinkommen. Das ist jener Betrag der genau in der Mitte liegt, 50% der erwerbstätigen verdient weniger, 50% mehr. Er lag 2011 netto bei monatlich 1.544,-. Warum man sich am Einkommen der Menschen orientieren muss, erscheint zumindest uns logisch. 

Die österreichische Wirtschaft steht auf zwei Beinen: dem Export und dem Inlandskonsum. Wer die Weltwirtschaft im Auge behält merkt, es geht recht turbulent zu. Die EU hat es bislang nicht geschafft mit ihren Maßnahmen den derzeitigen Trend Richtung Deflation zu verhindern oder gar eine Trendumkehr einzuleiten. Österreich ist daher gut beraten, angesichts wachsender Arbeitslosenzahlen und einer stagnierenden Wirtschaft zu verhindern, dass die Menschen immer mehr fürs Wohnen ausgeben müssen. 

Die logische Folge davon wäre nämlich rasch absehbar. Zwar wären die Einnahmen der Immobilienbranche gesichert – alle anderen Wirtschaftszweige hingegen leiden unter dem Anstieg der Wohnkosten. Auf die Wohnung kann niemand verzichten, hier müssen die Menschen Geld dafür bereithalten -  Geld, das dann natürlich nirgendwo anders ausgegeben werden kann. Aus volkswirtschaftlicher Sicht gibt es ein Interesse, dass zwischen Wohnkosten und Einkommen ein sinnvoller Zusammenhang hergestellt wird. Insofern hat der Bezug auf das Medianeinkommen, wenn man eine transparente Mietzinsgestaltung einführen will, seine Berechtigung. 

Ob die Kaltbruttomiete 25% des Medianeinkommens verbrauchen darf, muss diskutiert werden. Warum Immobilienvertreter das Wort „Enteignung“ gebrauchen, wenn es um eine Begrenzung des Profits geht, werden sie erklären müssen. 

Faktum ist, dass ein Haus das keinen Reparaturstau aufzuweisen hat, mit Beträgen um 1,- bis 2,-/m2 erhalten werden kann. Die Vielzahl der Eigentumswohnungen aber auch die Genossenschaftswohnungen arbeiten mit Beträgen in dieser Größenordnung.

Dass Immobilienvertreter immer den bezahlten Kaufpreis in ihren Mietkalkulationen mitrechnen, den sie refinanziert haben wollen, ist ein anderes Thema und genau hier stellt sich die Frage, welchen Betrag akzeptiert eine Gesellschaft. Denn viele bezahlen gerade zur jetzigen Zeit Spekulationspreise. Spekulation ist ein Begriff, der dem Glücksspiel zuzuordnen ist, der nicht auf Basis reeller Zahlen oder einer seriösen Liegenschaftsbewertung zustande kommt. 
Wollen wir, dass Mieten spekulative Ankaufspreise finanzieren? Aus meiner Sicht ist das eine der Knackpunkte, wenn es um faire Mieten und leistbares Wohnen geht. Ich lade Sie daher ein, mitzudiskutieren und ihre Ideen Standpunkte und Sichtweisen auf den vorliegenden Entwurf mitzuteilen. 

Eine mathematische Lösung für das Wohnrechtsdilemma?

Kennen Sie den Alptraum, man fährt los auf einem Weg und hat ein bestimmtes Ziel vor Augen und während man versucht, sich dem Ziel zu nähern, ändert sich plötzlich der Weg. Diese Sequenz wiederholt sich mehrmals und so wacht man schließlich völlig erschöpft aber froh auf – zwar hat man das Ziel im Traum nie erreicht, aber man erkennt, dass es „bloß“ ein Traum war

Der Rhythmus kommt Ihnen dennoch bekannt vor? Sie suchen nach einem ähnlichen Muster in ihren Gehirnwindungen? – Stimmt, wer jetzt an die seit Jahren – man möchte fast sagen jahrzehntelangen - Wohnrechtsverhandlungen denkt, liegt nicht ganz verkehrt. Es mutet tatsächlich alptraumhaft an, wie viele Wiederholungen in der Wohnrechtsgeschichte immer wieder nach oben gespült werden, als ob es keine Entwicklung gegeben hätte. Forderungen aus dem Jahre 1900 erklingen, Ängste aus längst vergangenen Zeiten werden mit neuer Energie aufgeladen und man fragt sich – wenn alle finden, dass „Wohnen“ ein Grundbedürfnis ist, dass jedem zusteht, warum findet eine soziale Gemeinschaft dann keine passende Lösung für den Interessensausgleich? – Ich könnte mir vorstellen, dass es daran liegt, dass die meisten von uns mäßige Sympathien für Mathematik haben. Das verblüfft Sie jetzt? Nun mich hat es zunächst auch zum Erstaunen gebracht, aber mittlerweile bin ich davon überzeugt, dass das österreichische Unbehagen (zumindest in den Kreisen des Wohnrechts) viel dazu beiträgt, dass wir vorhandene Lösungsmöglichkeiten gar nicht wahrnehmen. 

Seit ich neben dem mir bekannten und auch vertrauten Begriff „Dilemma“ das Tetralemma und die 5. Position kennengelernt habe, weiß ich das lösungsorientiertes Denken sowie das Einbinden von QuerdenkerInnen so manches bewirken kann. Manch emotional überladene Schublade lässt sich dann plötzlich öffnen und die Geister der Vergangenheit verschwinden und machen Platz ohne durch neue ersetzt zu werden.  Und damit kommen wir genau zum wunden Punkt der Wohnrechtsdiskussion, in dem es sehr stark darum geht, wessen Position gewinnt, wessen verliert.

Stellen wir uns vor, unsere wohnrechtlichen Divergenzen haben sich – wie durch ein Wunder - in Luft aufgelöst. Es entsteht plötzlich Platz für etwas Neues, an das zuvor niemand gedacht bzw das niemand bislang wahrgenommen hat. Allerdings taucht dann plötzlich eine neue Frage auf: Wohin mit all unsere Energie, die wir in die Aufrechterhaltung des Status Quo gesteckt haben. Gibt es dafür überhaupt eine konstruktive Verwendung? Die Wunderfrage hilft, herauszufinden, wohin die Reise geht und sie klärt auch deutlich auf, welche Haltungsänderungen notwendig sind, wenn tatsächlich eine Lösung angestrebt wird.

Anders als das Dilemma, in dem zwei einander widersprechende Pole einander gegenüber stehen und damit oft für eine gewisse Handlungsunfähigkeit sorgen, ermöglicht der Blickwinkel des Tetralemmas und dessen Negation drei ergänzende Denkschritte:

1. das Sowohl-als-Auch
2. das Weder-Noch
3. die Negation = 5. Position

Die in der indischen Rechtsprechung bekannte Kategorisierung von Handlungen und Standpunkten, die durch ihre Prozessschritte zur Problemlösung beitragen können, wurde von Prof Dr. Matthias Varga von Kibéd und Dipl.Psych Insa Sparrer in ihrem gemeinsam geschriebenen Buch „Ganz im Gegenteil“ (erschienen im Carl-Auer-Verlag, 8.Auflage 2014, 256 Seiten) eindrucksvoll vorgestellt. In diesem wird ein breites und vielfach neues Feld von Interventionsmöglichkeiten vorgestellt, die nicht nur zum (Quer-)Denken anregen, sondern einen völlig neuen Blickwinkel auf Entscheidungssituationen erlauben.

Ein Buch, das ich als Urlaubslektüre uns allen in den Sackgassen der Dilemmas steckengebliebenen empfehle.

Die Grenzen der Freiheit

Die Wahlen im September 2013 sind vorbei, eine Regierung steht und dennoch ist es schwierig abzuschätzen, welche Inhalte zum Thema „Wohnen“ die nächsten fünf Jahre auf politischer Ebene bestimmend sein werden.

Auf der Ebene der Interessensvertretungen jedenfalls scheint der Grundkonsens zum Mietrechtsgesetz gerade aufgekündigt zu werden. Anlässlich der Konstituierung des Arbeitskreis Wohnrechts im Justizministeriums Anfang Juli hat sich auch eine Plattform der Immobilienwirtschaft gebildet. Dieser gehören der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (WKÖ) der Österreichische verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI), der Haus und Grundbesitzerbund (ÖHGB) sowie der Verband der institutionellen Immobilieninvestoren (VII) an. Die gleichen Vertretungen sitzen auch in der Justiz-Arbeitsgruppe. Daher sind Aussendungen und öffentliche Aussagen auch als Indizien dafür heranzuziehen, wie es um deren Haltung im Bereich Wohnrecht bestellt ist. Wer sich mit den Zielsetzungen der Plattform auseinandersetzt, findet unter der Überschrift „für ein modernes Wohnrecht“ und der Subunterschrift „soziale Dimension“ die Punkte „Flexibilisierung von Befristungen und Kündigungsgründen im sozial verträglichen Ausmaß“ sowie „Heranführung der Altmietverhältnisse in sozialverträglichen Schritten an das bestehende Marktniveau“.  Wer täglich Mietzinsüberprüfungsverfahren abwickelt und das Mietniveau beobachtet, der muss da schon sehr schlucken.

Erstens: Schon seit Juli 2000 sind die Befristungen überaus flexibel. Seither gibt es die unsäglichen Kettenmietverträgen und eine Befristungsquote von mehr als 70% bei den Neuabschlüssen. Was oder Wer soll hier noch flexibler werden, im sozialen(?) Ausmaß?

Zweitens: Die Altmieten anheben ... auf derzeitiges Marktniveau“: Die derzeitigen Marktmieten bewegen sich im Schnitt bei 14,-/m2. In Altmietverträgen –damit sind wohl Kategorie-Mietverträge gemeint– wohnen Menschen, die ihre Wohnungen selbst auf einen heute marktüblichen Standard hergerichtet haben. Die Wohnungen, die sie damals anmieteten, befanden sich in einem schlechten und ganz sicherlich in keinem A – Standard. Zudem haben die meisten neben den Renovierungskosten auch eine (il)legale Ablöse bezahlt. Diese Menschengruppe nähert sich langsam dem Pensionsalter oder hat dieses bereits erreicht. Vielen von ihnen wird vielleicht sogar nahegelegt früher in Pension zu gehen. Die Altersgruppe 50+ gehört zu jenen, die am Arbeitsmarkt mit besonderen Phänomenen der Flexibilisierung zu kämpfen haben. Jene, die bereits die Pension erreicht haben, werden erstaunt feststellen, dass ihr Einkommen nun ziemlich radikal geschrumpft ist.

Wenn nun auf der einen Seite mehr Miete gezahlt werden soll, dann müssen wohl auf der anderen Seite die Gehälter und Pensionen steigen, ansonsten derartige Forderungen zu mehr Obdachlosigkeit führen. – Ein Mehr an Wohnbeihilfe, was man zwischen den Zeilen auch herauslesen könnte, kann es bei Markmieten wohl nicht geben. Warum soll die Gesellschaft die Profitmaximierung einzelner Hauseigentümer finanzieren?

Da dieses mehr an Miete aus den Einkommen zu bezahlen ist, werden die Gehalts- und Pensionsverhandlungen daher die Unterstützung der Immobilienbranche brauchen. Man darf gespannt sein, wie die aussieht. Klar ist aber auch, dass wenn Vermieter in bestehende Verträge eingreifen wollen, dieser Tabubruch nicht nur aufs Mietrecht beschränkt bleiben wird.

Im Forderungsprogramm findet sich aber noch mehr: Unter „Hemmnisse Abbauen“: „Freie Mietzinsbildung“. Das Wort „frei“ kommt ja von „Freiheit“ und bedeutet „die Möglichkeit, ohne Zwang zwischen verschiedenen Möglichkeiten auswählen und entscheiden zu können“. Grundsätzlich ein erstrebenswertes Ziel: Wir alle wollen die Möglichkeit haben, aus einer Auswahl eine Entscheidung zu treffen ohne Zwang. Andererseits darf mein persönliches Wahlrecht wohl nicht dazu führen, dass dadurch auf andere Zwang ausgeübt wird, oder? Meine Freiheit hat damit ganz klar da die Grenze erreicht, wo die Freiheit der anderen beginnt. Das (Miet-)Recht ist dazu da, diese Grenzverläufe zu kennzeichnen. Wenn Vermieter die Wahl haben wollen, die Höhe der Miete zu bestimmen, dann wollen Mieter die Freiheit haben, Mietobjekte auszusuchen, die zu ihren Bedürfnissen und ihrer finanziellen Lage passen. Wenn es aber diese Freiheit für Mieter mangels ausreichender Angebote nicht gibt, wird wohl der Freiheitswunsch des Vermieters auch nicht berücksichtigt werden können.

Wie wollen wir wohnen?

Medial groß angekündigt, hat das Justizministerium mit 1. Juli eine Arbeitsgruppe gegründet und Vertreter der Immobilienbranche, Richter- und Rechtsanwaltsvertreter, Notare und Mietervertreter eingeladen. Thema der dieser Runde: „Eine Gesamtdebatte über das aktuelle Mietrecht“

Keine Frage – es gibt Reformbedarf, wenn in einem Land Einkommen und Miethöhen laufend auseinandergehen, wenn leistbarer Wohnraum fehlt und Bevölkerungszahlen zunehmen. Und es ist daher gut, dass der erste Schritt gestartet wurde. Das Wohnrecht hat allerdings über die rechtliche Dimension hinaus eine gesellschaftspolitische Bedeutung. Es berührt ein menschliches Grundbedürfnis und spiegeln die Regelungen darüber, wie dieses befriedigt wird, immer auch das Welt- und Menschenbild einer Gemeinschaft wider.

Die Diskussion der Fachexperten und Interessensvertreter kann eine politische Diskussion nicht ersetzen. Die maßgebenden Parteien der nächsten Regierung werden sich darauf einig werden müssen, welchen Stellenwert die Absicherung von leistbaren Wohnraum hat und welche Grenzen gezogen werden oder eben nicht, um damit Geschäft zu machen. Das nächste Regierungsprogramm wird daher zeigen, wie wichtig den österreichischen Parteien das Thema „Wohnen“ tatsächlich ist.

Für mich persönlich stellt sich darüber hinaus die Frage, welche Vision streben wir als Gesellschaft an, welches Gesellschaftsbild soll sich da weiterentwickeln. Welche Wohnungen bauen wir, für wen und wozu?

Im Bereich Wohnen war es Anfang 1900 die Vision für jeden eine gesunde Wohnung zugänglich zu machen, das Klo und Wasser vielleicht sogar das Bad innerhalb des Wohnungsverbandes zu integrieren, ausreichend Waschküchen, Kindergärten, Licht, Sonne und Gemeinschaftsflächen zu gewährleisten und dieses große Leistungsspektrum für alle bezahlbar zu machen – eine Vision, für die ich dankbar bin, denn sie hat das heutige Österreich möglich gemacht. Wenn wir daher eine Gesamtdebatte des Mietrechts anstreben  brauchen wir daher zusätzlich eine Debatte darüber, worin unsere Vision vom Wohnen und Zusammenleben bestehen.

Sollten wir uns nicht der Frage stellen, wie schaut eine Gesellschaft aus, die nur aus Wohnungseigentümern oder Mietern besteht? Ist sie erstrebenswert? Wenn ja wieso, wenn nein, warum nicht? Ist es sinnvoll nur eine Form des Wohnens in den Mittelpunkt zu stellen und alles andere als Randerscheinung einzuordnen, wird das den Bedürfnissen der Menschen gerecht? Sind wir alle so „gleichförmig“ zufriedenzustellen? Welche Vorstellungen haben die heute 20 – 30 jährigen von ihrer Wohnzukunft, wie wollen die 40 bis 50 jährigen in 20 Jahren wohnen? Und zwar vor dem Hintergrund der Entwicklungsmöglichkeit und nicht allein der Absicherungsnotwendigkeit? Ich persönlich lege zB keinen Wert darauf in Eigentum zu wohnen. Ich finde es, macht unflexibel, es belastet ob der langfristigen Finanzierung und es bindet mich an einen einzigen Ort – das ist mir zu eng. Andere hingegen finden die Idee immer an einem Ort zu wohnen schön, Flexibilität hat für sie keine so hohe Wichtigkeit. – Wessen Wohnbedürfnis hat nun Vorrang? Ist es notwendig einen Vorrang einzuräumen? Wenn wir das Mietrecht diskutieren, diskutieren wir unweigerlich auch über das Eigentum – seinen Stellwert, seine Grenzen, die Möglichkeiten und die dadurch geschaffenen Blockaden. Soll es nur um Durchsetzung gehen, dann kommt es auf Machtverhältnisse an, wenn es allerdings um Visionen geht, dann ist Phantasie, Vorstellungskraft, und Emotion notwendig. Eine Vision begeistert und erzeugt Schubkraft von ganz allein. Die österreichischen Wohndebatte braucht daher ganz dringend visionäre Inhalte - jenseits von Renditeüberlegungen. 

Sozialer Wohnbau – quo vadis?

Sozialer Wohnbau – quo vadis?

„Wars, conflict--it’s all business. One murder makes a villain; millions, a hero. Numbers sanctify!“ merkt Monsieur Verdoux im gleichnamigen Film von Charlie Chaplin an -  eine Einschätzung, die neuerdings auch für den Immobilien- und Finanzmarkt zutrifft.  Privatisieren und Liberalisieren – zwei Schlagwörter, die in den letzten Jahrzehnten die Weltwirtschaft beherrschten, haben gezeigt, was es bedeutet, wenn sie bis in letzte Konsequenz „gelebt“ werden. Sie haben nun zu einem Scherbenhaufen geführt, den wir alle anscheinend aufkehren sollen, frei nach dem Motto privatisiert die Gewinne, sozialisiert die Verluste.

Privat ist besser als der Staat war das Motto und deswegen ging es ans Eingemachte. Auch die Wohnungswirtschaft blieb von den neoliberalen Ideen nicht verschont. All das, was in jahrzehntelanger kleinteiliger Aufbauarbeit errichtet worden war, finanziert bzw. unterstützt aus Steuergeldern und damit im Sinne des Gemeinwohl geschaffen, war plötzlich nicht mehr gut genug für diese neue Zeit. Die Privatisierung des sozialen Wohnbaus, die Abschaffung der Gemeinnützigkeit, die Bevorzugung der Eigentumsbildung, private Vorsorge uvm - Ziele, die in Österreich  zwar schaumgebremst, aber doch auch umgesetzt wurden, haben in vielen anderen europäischen Staaten  dazu geführt, dass Wohnungspolitik Privatsache und Volksvermögen verschleudert wurde. Private Pensionsfonds suchten nach Anlagemöglichkeiten, shareholder value und die menschliche Gier führten dazu, dass der Götze Geld immer stärkere Bedeutung erhielt. Die Rendite nach oben treiben, koste was es wolle, die Privaten wirtschaften einfach besser, wurde der neue Glaubenssatz.

Ende der 90iger Jahre begannen amerikanische Immobilien- und Pensionsfonds nach lukrativen Anlagemöglichkeiten in unserm Nachbarland Deutschland Ausschau zu halten. Es war Hochkonjunktur für die Schlagworte Private Equity und Hedge Fonds.  In Deutschland wurde für eine neue Fondsform sogenannte REITs  (Real Estate Investments Trusts) massive Werbung und Lobbying betrieben. Banken und Versicherungen, Pensions- und Investmentsfonds versprachen sich gute Gewinne.

Real Estate Investment Trusts sind börsennotierte, immobilienorientierte Anlageformen, die in den USA entwickelt wurden und folgende (US -)Kennzeichen aufweisen:  Steuern fallen nur bei den Anlegern an, nicht bei den Trusts selbst, 90% der Gewinne sind auszuschütten, 75 % der Mittel sind in Immobilien zu investieren. In Deutschland war der soziale Wohnungsbestand als Anlageobjekt in den Blickpunkt gerückt ist.

Wie sich zeigte, wurden diese Trusts allerdings überwiegend durch die Aufnahme von Fremdkapital finanziert. Sozialwohnungen belastet mit hohen Kreditbürden, wie sollte hier eine Rendite zu erwirtschaften sein, müssten sich die seriösen Immobilienbewirtschafter gefragt haben?

Damit obig beschriebene Ziele erreicht werden können, war es notwendig, die Immobilie "geldwirtschaftlich" zu optimieren. Dazu wurden dann vom Trust folgende Schritte nach Ankauf eingeleitet, um Anleger, die sich an möglichst hohen Renditen orientieren, so anzulocken :

Sofern im Zuge eines Großeinkaufs unterschiedliche Gebäude- und Wohnwerte angekauft wurden, hat man die werthaltigen Teilbestände weiterverkauft. Dadurch wurden in kurzer Zeit (scheinbar) hohe Renditen erwirtschaftet.

Die Mieten wurden auf ihre maximale Höhe angehoben, damit gleichzeitig auf Zeit gesehen die Mieterstruktur verändert. Modernisierungen wurden vorrangig vor dem Hintergrund der baldigen Verwertung geplant und vorgenommen, wobei im Mittelpunkt optische Kriterien standen, gleichzeitig wurde damit erneut der Kostendruck auf die bestehenden Mieter erhöht, die diese Fassadenbeschönigungen mitzahlen sollten. Vielfach kam es auch zur Unterdrucksetzung von Mietern, die ihre Wohnung nicht kauften bzw. einer Modernisierung nicht zustimmen wollten, die Betriebskosten stiegen und vielfach wurden rechtliche Schikanen genutzt, um Bestandsfreiheit und besser Verwertungsmöglichkeit zu erreichen. Bei jenen Objekte hingegen, die nur geringe Verwertungschancen hatten, wurden notwendige Instandhaltungen unterlassen oder nur in Form von Flickwerk vorgenommen.

Da Private zudem keine stadtentwicklungspolitischen Ziele und auch kein Interesse kostengünstige Vereinbarungen mit Kommunen oder karitativen Organisationen haben, zerbröckelte auch hier eine aufgebaute soziale Schiene. Letztlich kam es oft zu einer Schwächung der regionalen Wirtschaftsstrukturen, da Auftragsvergaben an überregionale Vertragspartner des Mutterkonzerns des jeweiligen Immobilienfonds erfolgten.

Kurz: die ursprünglich für soziale Zwecke errichteten und aus Steuermitteln geförderten Wohnungen wurden ausdrücklich Spekulationsobjekten.

In zäher Kleinarbeit machten die deutsche Sozialdemokratie sowie der deutsche Mieterbund dagegen mobil, sodass die Einführung von REITs zumindest am Wohnungsmarkt keine bedeutende Wirkung zeigen konnte. Doch leider hielt es weder die Kommunen noch die Gewerkschaften davon ab, ihre eigenen dem sozialen Wohnbau gewidmeten Bestände zu privatisieren. Berühmtestes Beispiel wird wohl Dresden sein, das seinen gesamten Sozialwohnungsbestand privatisierte, um sein marodes Haushaltsbudget zu stabilisieren. Der Bestand von 48.000 Wohnungen ging für rund 1,7 Milliarden Euro an den US-Investor Fortress über.

Begonnen hatte jedoch die deutsche Bundesregierung im Jahr 2000. Damals wurden 100.000 Eisenbahnerwohnungen verkauft. Zur gleichen Zeit begann auch in Österreich der Druck auf den sozialen Wohnbau zu steigen. Gebietskörperschaften im ganzen Land wurden ermutigt, ihren Wohnungsbestand zu privatisieren. Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft war den gewerblichen Unternehmen am Immobiliensektor schon lange ein Dorn im Aug´. Wieviel mehr Geschäft könnte man machen, wenn es die nicht gäbe.

Mit allen Mitteln wurde herumgetrickst, um schließlich 2001 sämtliche Bundeswohnungen aus der Gemeinnützigkeit  zu „entlassen“. Es dauerte dann allerdings noch bis 2004, bis es die damalige Bundesregierung Schüssel schaffte , die bundeseigenen Wohnungen zu verkaufen. Mehrere Konsortien von Versicherungen, Banken und banknahen Immobilienfonds erhielt den Zuschlag von rund 62.000 Wohnungen (sowie 5,1 Mio. Quadratmeter unbebaute Grundstücke, 400 Gewerbeimmobilien, 23.000 Parkplätze) für die Summe von rund 970 Millionen Euro. An die 11 Millionen Euro hatte man damals allein für das Consulting um den Verkauf investiert. Der Rechnungshof stellte sodann 2007 fest, dass sich der Bund bei dem Geschäft quasi „über den Tisch hat ziehen“ lassen. Viel zu gering sei die Verkaufssumme im Vergleich zu den Vermögenswerten gewesen, die den Eigentümer wechselten.

Mit dem Verkauf stieg gleichzeitig der Druck auf den österreichischen Gesetzgeber, die bestehenden Wohngesetze doch abzuändern, um noch mehr privaten Profit abschöpfen zu können, war doch sogar als Zuckerl eine Nachbesserungsoption im Kaufvertrag vereinbart worden. Doch inzwischen begann Gegenwind aufzukommen und konnten diese Vorhaben nicht umgesetzt werden (noch  - muss man sagen, denn immer wieder versucht die Immobilienlobby, den Mieterschutz in seinen verschiedenen Ausprägungen in Österreich in Frage zu stellen und findet auch immer wieder offene Ohren dafür).

In Deutschland hingegen war mit dem Verkauf der Eigenbahnerwohnungen leider noch lange nicht Schluss. Fortress, übernahm um ca 3,5 Milliarden Euro die Wohnungsbaugesellschaft Gagfah mit 81.000 Wohnungen, die bis dahin im Eigentum der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) stand.  In der Folge kaufte ein Ableger der britischen Terra Firma, die Deutsche Annington, die Immobilientochter des Energieriesen E.ON, Viterra, und übernahm damit auf einen Schlag für  7 Milliarden Euro etwa 140.000 Wohnungen. In Berlin wurde die größte Wohnungsbaugesellschaft GSW mit 66.000 Wohnungen für 2,1 Milliarden Euro privatisiert.

Das traurige Ergebnis für den deutschen Mietwohnungsbestand: Die deutsche Annington kann sich mit 230.000 Mietwohnungen größter Vermieter Deutschlands nennen, gefolgt von Fortress, die mittlerweile 160.000 Wohnungen ihr Eigen nennt. Mehr als 900.000 Wohnungen wurden in verschiedenen Fondsgesellschaften „ausgelagert“. Allerdings befinden sich noch ca. drei Millionen Wohnungen in öffentlichem Besitz.

All diese Wohnungen wurden im Grunde auf Pump gekauft, riesige Schulden lasten auf den verkauften Beständen - eine Finanzierungsform wie sie gang und gäbe war, bis das Pyramidenspiel zusammenbrach und neben einer veritablen Finanzkrise nun auch die Weltwirtschaft an den Rand des Abgrunds führt.

Bedenkt man, wie leicht die Kommunen und Gebietskörperschaften mit dem Nulldefizit unter Druck gesetzt wurden, ihren eigenen Haushalt in Ordnung zu bringen, wie sie Volksvermögen im Grunde durch den einmaligen Abverkauf vernichtet haben, um fiktiven Finanzvorgaben der EU zu entsprechen, so kommt man nun eigentlich kaum aus dem ungläubigen Staunen heraus, mit welcher Chuzpe bankrotte Unternehmen und Banken von eben diesen Staatskassen aufgefangen werden wollen/sollen.  Weder Nulldefizit noch Verzerrung des Wettbewerbs spielen nun auf einmal eine Rolle. Plötzlich wird richtig, was bis vor kurzem noch als falsch gegolten hat. Verklungen ist das Credo von „Private lenkten die Wirtschaft besser“ ... richtiger müsste es heißen, „Private lenken die Wirtschaft gieriger.“

Nach dem Motto privatisiert die Gewinne hat man anscheinenden lang genug gehandelt – jetzt geht es darum die Verluste zu sozialisieren. Neuestes Unwort unserer Zeit wird wohl die „bad bank“ werden, die finanziert von den Steuerzahlern, die giftigen Früchte übernehmen soll - Derivate  und Wertpapiere, von denen keiner mehr weiß, ob und was sie eigentlich überhaupt noch wert sind.

Man kann Monsieur Verdoux wohl nur beipflichten –  erreicht man eine Größenordnung, die alle mitreißt, verhindert man, für seine Taten Verantwortung übernehmen zu müssen. Milliarden werden derzeit für jene bereitgestellt, die das Wirtschaftschaos provoziert haben. Helmut Elsner  ehemaliger BAWAG Chef scheint der einzige zu sein, der für sein Handeln auch die Folgen zu spüren bekommt.

Die Staaten, völlig vor den Kopf gestoßen vor den Abgründen, die sich da vor ihnen auftun, wissen sich nicht anders zu helfen, als großzügige Geldgeschenke auszuteilen. Denn leider muss man von Geschenken sprechen, die derzeit verteilt werden. Kaum an Bedingungen geknüpft oder mit Auflagen versehen, werden Milliardenbeträge zur Verfügung gestellt, wird krampfhaft versucht, das am Leben zu erhalten, was eigentlich Auslöser der gesamten Misere ist – das bisherige Kredit- und Bankensystem. Bedenkt man, dass in Österreich vor kurzem eine Steuerreform im Umfang von 4 Milliarde zu heftigen Diskussion über dessen Umsetzbarkeit geführt hat, fragt man sich, wo nun all das Geld auf einmal herkommt.

So hat als erstes die Autoindustrie die Zeichen der Zeit gesehen und macht mit Kurzarbeit Druck auf die Wirtschaftspolitik. Plötzlich ist es nicht mehr unfein, wenn der Staat sich in das laufende Wirtschaftsgeschehen einbringt und mit Millionenbeträgen den Markt verzerrt. Frankreich hat angekündigt 6 Milliarden an Unterstützung zur Verfügung zu stellen, um Jobabbau zu verhindern. Das EU-Wettbewerbsdogma scheint derzeit ausgehebelt zu sein.

Besonders problematisch an dieser Entwicklungen ist zudem, dass Pensionskassen und Versicherungen, die vorwiegend in die oben angesprochenen Fonds investiert und ihren Kunden Zusagen gemacht haben, diese nun aufgrund der Immobilien und Finanzkrise nicht einhalten können – die Gewinne brechen weg – das dritte Bein der Pensionsvorsorge bricht zusammen, bevor man auch nur ansatzweise darauf stehen konnte. Deutlich wird, wie fatal der Glaube ist, die Altersvorsorge sei keine Staatsaufgabe mehr, sondern solle den privaten überlassen werden. Doch nicht nur in der Altersvorsorge stellt sich die Frage, wie viel Markt ist eigentlich für das Wohl der Menschen noch verträglich. Auch in der Wohnungswirtschaft muss bezweifelt werden, dass die Marktkräfte jene Rahmenbedingungen schaffen können, die eine gesunde und wirtschaftlich prosperierende Gesellschaft braucht. Doch wie jede Krise birgt auch diese die Chance zu erkennen, wo der Markt dem Gemeinwohl schadet und daher in seine Schranken gewiesen werden muss.

Im Regierungsprogramm von SPÖ und ÖVP aus 2008 wird festgehalten: „Wohnen ist wie Arbeit oder Gesundheit ein Grundbedürfnis der Menschen. Wohnen muss leistbar und qualitativ hochwertig sein. Die Wohnbauförderung ist eines der wichtigen Instrumente, um die Wohnversorgung in Österreich sicherzustellen.“

Dass Wohnen ein Grundbedürfnis jedes Menschen ist, kann somit in Österreich als unstrittig bezeichnet werden – wie dieses Bedürfnis jedoch befriedigt werden soll, darüber gibt es unterschiedliche Vorstellungen und das ist letztlich gut so. So verschieden wie die Menschen sind auch ihre Wohnbedürfnisse und es wäre falsch alles über einen Kamm zu scheren.

Eigentum um das eigene Wohnbedürfnis zu befriedigen ist für manche ein Lebenstraum, der auch verwirklichbar sein soll und in Österreich auch umgesetzt wurde. So hat sich dieses Land in den letzten 50 Jahren von einem Land der Mieter in ein Land der Eigentümer gewandelt – die Wohnbauförderung hat das ihre dazu beigetragen. Gab es 1951 noch 1.347.907 (63,05%) Mietwohnungen  und 761.021 (35,59%) Eigenheime bzw. Eigentumswohnungen, waren es 2001 nur noch 1.335.606 (40%)  Mietwohnungen, die Eigentumswohnungen bzw. Eigenheime waren hingegen auf 1.625.887 (49%) angestiegen.

Bis 2005 stieg die Zahl der Eigentumswohnungen von 356.559 auf 549.700  an und erreichte die Zahl der Eigentümer damit rund 57%.  Besonders bei den Eigentumswohnungen wird deutlich, dass die eigene Wohnversorgung immer weniger im Vordergrund steht. So gaben nur 62% der Eigentümer an, die Wohnung als Hauptwohnsitz zu benützen. Rund 38% vermieteten ihre Wohnung oder verwendeten sie zu anderen Zwecken.

Doch damit diese Vielfalt erhalten bleibt, muss der Staat Wohnungspolitik als seine Aufgabe sehen und auch regulierend eingreifen. Gesellschaftlicher Wohlstand und sozialer Friede basieren letztlich auf einer vernünftigen Verteilungspolitik. Das Recht auf Eigentum muss immer mit der daran geknüpften sozialen Verantwortung verbunden werden. , ein Umstand der nur zu leicht nur eines von vielen Menschenrechten, es wird Zeit die damit verbundene Verantwortung sowie dessen Sozialpflichtigkeit aufzuzeigen.

Eigentum innezuhaben, um aus der Vermietung einen Gewinn davon zu tragen, braucht klare Rahmenbedingungen und Regeln. Dass die menschlichen Schattenseiten  - wie Gier und Selbstsucht – zu katastrophalen Entwicklungen führen, können wir jetzt täglich in der Tagespresse nachlesen.

Eine Ressource, die jeder braucht aber nur einige ihr eigen nennen, führt letztlich immer zu Verteilungsproblemen, Spekulation und Not. Genossenschaftliche und gemeinnützige Lösungen sind neben Preis- und Kündigungsschutz daher notwendige Konstrukte, die neben Wohnsicherheit auch städtebauliche sowie umweltrelevante Anforderungen im Sinne des Gemeinwohls integrieren können.

Sozialer Wohnbau und Mieterschutz als notwendige Regulative der Wohnwirtschaft bleiben ein wichtiger Bestandteil, um die Leistbarkeit des Wohnens zu gewährleisten.

In Österreich hat der soziale Wohnbau lange und starke Wurzeln und dennoch kann er in letzter Zeit seinem eigentlichen Auftrag immer weniger gerecht werden. Die Gebietskörperschaften haben sich schon seit längerem aus der aktiven Wohnbautätigkeit zurückgezogen und die gemeinnützige Wohnungswirtschaft hat ein wenig aus den Augen verloren, wo ihre Zielgruppe zu Hause ist. Hohe Bodenpreise – auch ein Nebenprodukt des Marktes und der Immobilienspekulation – sowie immer höhere Anforderungen an die Baukonstruktion schlagen sich in zu hohen Mieten und Finanzierungsbeiträgen wieder. Zu viele Wünsche, die mit der Wohnsicherheit in seiner ursprünglichen Form nichts mehr zu tun haben, soll der soziale Wohnbau bei gleichbleibenden Fördertöpfen erfüllen. Eingeklemmt zwischen Klimadebatte und Infrastrukturwünschen der örtlichen Bevölkerung sitzen die gemeinnützigen zwischen den Stühlen.

Es ist daher an der Zeit, zu